08 Giu IMU 2018: esenzioni e agevolazioni
L’IMU, Imposta Municipale propria, è stata introdotta nel 2012 dal Decreto Legge n. 201/2011 sostituendo la vecchia ICI.
L’IMU è un’imposta comunale che si applica su tutti gli immobili posseduti a titolo di proprietà o di altro diritto reale:
- usufrutto;
- comodato d’uso;
- abitazione;
- enfiteusi;
- superficie
Fa eccezione la prima casa, ossia, l’immobile adibito ad abitazione principale.
Nei prossimi paragrafi verranno illustrate la definizione di abitazione principale, le esenzioni IMU previste per i terreni e la riduzione al 50% della base imponibile.
COSA SI INTENDE PER ABITAZIONE PRINCIPALE
Il D.L. 201/2011 c.3 definisce l’abitazione principale come:
l’immobile iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente.
Affinché si possa parlare di abitazione principale si devono presentare tutte e 3 le condizioni:
- il possesso/proprietà (o altro titolo reale) dell’immobile;
- la residenza anagrafica;
- la dimora abituale.
Se, ad esempio, si è residenti a Milano ma si vive a Pesaro, l’immobile di Milano non si può più considerare abitazione principale.
Lo stesso decreto stabilisce inoltre che
nel caso in cui i componenti del nucleo familiare abbiano stabilito la dimora abituale e la residenza anagrafica in immobili diversi situati nel territorio comunale, le agevolazioni per l’abitazione principale e per le relative pertinenze in relazione al nucleo familiare si applicano per un solo immobile.
Può essere tassata con le stesse aliquote dell’abitazione principale solo una pertinenza per categoria.
Le pertinenze dell’abitazione principale sono quelle classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7.
In caso di più pertinenze della stessa categoria catastale è il contribuente a scegliere quale considerare pertinenza dell’abitazione principale.
Dal 2014 le abitazioni principali di categoria catastale A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7 sono esenti IMU.
Non sono invece esenti, e pertanto sconteranno l’imposta IMU, le categorie catastali A/1, A/8 e A/9 riferite ad abitazioni di lusso, ville e castelli.
È importante sottolineare come i coniugi che risiedono e dimorano abitualmente in 2 immobili diversi situati nello stesso comune, hanno diritto all’esenzione IMU su un solo immobile.
Nel caso in cui, invece, i coniugi risiedono in due immobili situati in due comuni diversi potranno beneficiare entrambi dell’aliquota ridotta e della detrazione prevista per l’abitazione principale.
Si presentano ora le principali agevolazioni previste dalla normativa italiana.
ESENZIONI IMU PER I TERRENI EDIFICABILI UTILIZZABILI AI FINI AGRICOLI
L’art. 36 c.2 della Legge 248/2006 definisce area fabbricabile
quella utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall’approvazione della regione e dell’adozione di strumenti attuativi dello stesso.
La regola generale non si applica per i terreni edificabili detenuti da imprenditori agricoli professionali.
Infatti, gli stessi non pagano l’IMU sul valore di mercato ma sul valore del terreno agricolo.
Ai fini IMU sono considerati terreni agricoli quelli destinati all’esercizio delle attività agricole individuate ai sensi dell’art. 2135 c.c. anche se non coltivati.
Le aree edificabili possedute o coltivate da coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali iscritti alla previdenza agricola non possono essere considerate edificabili per destinazione e pertanto sono esenti da IMU.
Il requisito di iscrizione è assolto con il versamento dei contributi agricoli per un certo numero di giornate lavorative.
COMODATO GRATUITO AI FINI IMU
Prima di illustrare le agevolazioni previste per chi concede in comodato il proprio immobile occorre chiarire il concetto di “comodato”.
Ai sensi dell’art. 1803 c.c. il comodato è il contratto col quale una parte consegna all’altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta.
Il comodato è essenzialmente gratuito.
Con la legge di Stabilità 2016 viene rivista la disciplina dei comodati gratuiti che prevedeva la totale esenzione dall’IMU per le unità immobiliari concesse in comodato ai parenti in linea retta entro il primo grado.
Oggi è prevista una riduzione del 50% della base imponibile
per le unità immobiliari concesse in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado che le utilizzano come abitazioni principali, a condizione che il contratto sia registrato e che il comodante possieda un solo immobile in Italia e risieda anagraficamente nonché dimori abitualmente nello stesso comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato.
I requisiti per l’applicazione della norma sono, quindi, i seguenti:
- il comodante (chi dà il bene in comodato) deve essere proprietario di un immobile o 2 immobili;
- gli immobili devono essere situati nello stesso comune;
- uno dei due immobili deve essere l’abitazione principale del comodante;
- il comodante può concedere in comodato il proprio immobile solo a parenti in linea retta entro il primo grado ( es. tra padre e figlio);
- l’abitazione principale concessa in comodato non può appartenere alle categorie catastali A/1, A/8, A/9;
- il comodatario deve usare l’immobile concesso in comodato come sua abitazione principale.
Registrazione contratto comodato d’uso gratuito a fini IMU
Il Ministero dell’Economia e delle Finanze, ha chiarito che per ottenere l’esenzione IMU è necessario che il contratto di comodato d’uso gratuito sia registrato.
Il contratto può essere stipulato in forma scritta, oppure è sufficiente che si tratti di contratto verbale.
Registrazione contratto comodato in forma scritta
I contratti di comodato in forma scritta sono soggetti ad obbligo di registrazione entro 20 giorni dalla stipula.
I documenti da portare presso un qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate sono i seguenti:
- 2 copie del contratto con firma in originale;
- una marca da bollo da 16 euro ogni 4 facciate scritte per ogni copia del contratto (le marche da bollo devono avere data precedente o al massimo uguale alla data di sottoscrizione del contratto);
- copia del documento d’identità del comodante e del comodatario;
- versamento di euro 200,00 come imposta di registro usando il codice tributo 109T tramite modello F23;
- modello 69
Il contratto va registrato una sola volta e non si deve rinnovare ogni anno. Se dovesse cambiare il comodatario occorre registrare un nuovo contratto.
Ai fini del pagamento IMU, l’imposta è dovuta per anni solari, in proporzione alla quota e ai mesi dell’anno nei quali si è avuto il possesso:
il mese durante il quale si è avuto il possesso dell’immobile per almeno quindici giorni è computato per intero.
Registrazione contratto comodato in forma verbale
L’obbligo di registrazione, ai soli fini delle esenzioni IMU, vale anche per i contratti di comodato d’uso gratuito stipulati in forma verbale.
Per la registrazione del contratto verbale occorre compilare in duplice copia il modello 69 ed indicare come tipologia di atto “contratto verbale di comodato”.
In questo caso non è dovuto il pagamento dell’imposta di bollo, mentre si paga l’imposta di registro pari a 200 euro.
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